2.2. ВЫБОР ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ И СТАНДАРТА СТОИМОСТИ

Цель оценки и выбор стандарта стоимости при оценке иму­щества предприятия осуществляют на основе трех подходов: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного.

При оценке с позиции доходного подхода определяющим фактором является доход, влияющий на величину стоимости объекта.

Потенциальный валовой доход — валовой доход при усло­вии полной загрузки объекта доходной недвижимости и свое­временной выплаты арендной платы.

Действительный доход от объекта недвижимости — де­нежные поступления за вычетом потерь от недоиспользования, а также невнесения арендной платы.

Доходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достижения главной цели предпринимательской де­ятельности. Это определение текущей стоимости будущих дохо­дов, которые возникают в результате использования имущества и возможной дальнейшей его продажи. В данном случае применя­ют оценочный принцип ожидания. Рыночный и затратный подхо­ды часто бывают более точными и эффективными. В ряде случаев каждый из подходов может быть использован для проверки стои­мости имущества, полученной с помощью других подходов.

Рыночный (сравнительный) подход предпочтителен в условиях существования рынка сопоставимых объектов. Точ­ность оценки зависит от качества собранных данных о недав­них продажах аналогичных объектов.

Эти данные включают:

1)физические характеристики;

2) время и условия продажи;

3) месторасположение;

4) условия финансирования.

При незначительном количестве сделок, когда моменты их совершения и период оценки разделяет продолжительное вре­мя, а также при нестабильном состоянии рынка использование данного подхода может не дать необходимой точности процес­са оценивания. Рыночный подход основан на применении при­нципа замещения. Для сравнения выбирают объекты-аналоги. Между оцениваемым объектом и аналогом существуют разли­чия. Поэтому следует провести соответствующую корректи­ровку данных. В основу внесения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход основывается на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезнос­ти за вычетом всех видов износа. Данный подход наиболее при­меним для оценки объектов специального назначения, нового строительства, для определения наилучшего варианта исполь­зования земли, а также в целях страхования. Необходимая ин­формация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне оплаты труда строителей, о стоимости материальных ресурсов и оборудования, о прибыли и накладных расходах подрядчиков на региональном рынке и др. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Затратный подход сложно применить при оценке уни­кальных объектов, обладающих исторической ценностью, и ус­таревших объектов с высоким процентом физического износа.

Затратный подход базируется на следующих принципах:

1) замещения;

2) наиболее эффективного использования имущества;

3)  сбалансированности;

4)  экономической величины;

5)  экономического разделения.

Подходы к оценке имущества взаимосвязаны. Примене­ние каждого из них требует различного объема необходимой и достаточной информации. Например, доходный подход пред­полагает использование коэффициентов капитализации, дис­контирования, рассчитываемых по данным рынка. На идеаль­ном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости объектов имущества предприятия. Однако предложение и спрос не часто находятся в равновесии. Подхо­ды к оценке имущества могут давать различные показатели его стоимости. В зависимости от цели оценки применения оценоч­ных подходов могут использоваться: рыночная, инвестицион­ная, залоговая, ликвидационная, налоговая, страховая, фунда­ментальная стоимости (стандарты).