5.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗНОСА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Одним из методов определения износа зданий и сооруже­ний является метод срока жизни.

При использовании метода срока жизни объекта опериру­ют следующими терминами.

Срок экономической жизни — временной интервал, в те­чение которого объект недвижимости приносит его владельцу прибыль. Срок экономической жизни прекращается, когда про­изводимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого существует здание или сооружение. Срок физической жизни заканчивается их сносом.

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) бази­руется на оценке внешнего вида объекта с учетом его состоя­ния. Данный возраст соответствует физическому состоянию объекта.

Срок остающейся экономической жизни характеризует лаг от даты оценки и до завершения его экономической жизни.

Нормативный срок службы объекта определяется соот­ветствующими нормативными актами. Например, Налоговым кодексом РФ (часть вторая), постановлениями Правительства РФ и т. д.

Взаимосвязь износа, восстановительной стоимости, эф­фективного возраста и типичного срока экономической жизни объекта определяют по формуле

с_в Э_ж'

где И — величина износа объекта;

С — восстановительная стоимость;

в                                                         '

Э_в — эффективный возраст, лет;

Э_ж — срок экономической жизни, лет.

Метод срока жизни применяют как для определения об­щего износа, так и для установления его отдельного вида (ус­транимого и неустранимого физического износа, устранимого функционального износа, а также внешнего износа) по конк­ретному объекту недвижимости.

Контрольные вопросы

1.  Какие этапы включает процесс оценки недвижимости?

2.  В чем заключаются отличия стоимости и цены объекта недвижимости?

3.  Какие виды стоимости применяются в процессе оценки недвижимости?

4.   Какие подходы применяют в оценке недвижимости?

5.  Какие этапы включает процедура оценки методом капи­тализации?

6.  Какой метод используют для вычисления текущей сто­имости будущих доходов, которые принесут обладание объек­том недвижимости и возможность его реализации?

7.  Какими методами представлен рыночный подход при оценке недвижимости?

8.  Какие этапы включает процедура оценки методом вало­вого рентного мультипликатора?

9.  Какими методами производят оценку стоимости земель­ных участков?

10. Какие методы применяют для определения износа зда­ний и сооружений?