5.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) применяют три подхода: доходный, рыночный и затратный. Доходный подход включает два метода:

1) метод капитализации доходов;

2) метод дисконтирования денежных потоков.

Доходы от владения недвижимостью представляют собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее ре­ализации в будущем. Конечный результат оценки по данному методу включает как стоимость земельного участка, так и сто­имость зданий и сооружений.

Можно выделить следующие этапы процедуры оценки ме­тодом капитализации.

На первом этапе оценивают потенциальный валовой доход (ПВД). Он зависит от площади оцениваемого объекта и уста­новленной ставки арендной платы:

ПВД = Б • А,

где Б — площадь помещения, сдаваемого в аренду, м²;

А — арендная ставка за 1 м².

Как правило, величина арендной ставки зависит от место­положения объекта, его физического состояния, наличия ком­муникаций, срока аренды и др.

На втором этапе рассчитывают предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Понижение ПВД на сумму возможных потерь дает величину реального валового дохода (РВД):

РВД = ПВД - потери.

На третьем этапе вычисляют предполагаемые затраты по эксплуатируемой недвижимости. Периодические расходы, обеспечивающие ее нормальное функционирование, называют операционными издержками.

Их классифицируют:

1)            на   условно-переменные затраты (коммунальные плате­жи, расходы по обслуживанию территории, оплата труда об­служивающего персонала и т. д.);

2)  условно-постоянные затраты (арендная плата, страхо­вые платежи и т. д.);

3)  расходы на замещение (например, на замену кровли, по­лов, сантехническое оборудование и др.).

На четвертом этапе устанавливают прогнозируемый чис­тый операционный доход (ЧОД) путем понижения РВД на ве­личину операционных расходов. Следовательно, ЧОД опреде­ляют по формуле

ЧОД = РВД - Операционные расходы

(за вычетом амортизационных отчислений).

На пятом этапе рассчитывают коэффициент капитализа­ции, применяя несколько методов:

а) кумулятивного построения;

б) вычисления данного коэффициента с учетом возмеще­ния капитальных затрат;

в) связанных инвестиций, или технику инвестиционных групп;

г) прямой капитализации.

Указанные методы освещены в литературе по оценке не­движимости.

На последнем (шестом) этапе стоимость недвижимого иму­щества определяют путем деления величины прогнозируемого ЧОД на коэффициент капитализации:

где Ц_он — стоимость объекта недвижимости;

К — коэффициент капитализации, доли единицы.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) ис­пользуют для вычисления текущей стоимости тех будущих до­ходов, которые принесут обладание объектом недвижимости и возможность его реализации.

Определение обоснованной рыночной стоимости с приме­нением метода DCF можно подразделить на несколько этапов:

1.   Составляют прогноз потока будущих доходов (FV) в пе­риод владения объектом недвижимости. В этих целях исполь­зуют формулу

FV = PV • ( 1 + г)¹,

где FV — будущая стоимость денежного потока от объекта не­движимости;

PV — настоящая стоимость денежного потока от объекта недвижимости;

г — ставка дисконтирования (доли единицы);

t — расчетный период (годы).

2.   Рассчитывают стоимость оцениваемого объекта недви­жимости на конец периода владения, т. е. стоимость предпола­гаемой перепродажи (реверсии), даже если на практике прода­жу не предполагают.

3.   Устанавливают дисконтную ставку для оцениваемого объекта с учетом реального рынка.

4.   Производят приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к те­кущей стоимости (PV). Следовательно, стоимость объекта не­движимости вычисляют по формуле

Стоимость объекта недвижимости — Текущая стоимость периодического потока доходов + + Текущая стоимость реверсии

Текущую стоимость периодического потока доходов (PV) определяют по формуле