Глава 2 СОДЕРЖАНИЕ ПРИНЦИПОВ, ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

2.1. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

Принцип замещения состоит в том, что максимальную сто­имость определяют минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой объект собственности с аналогичной полез­ностью. Данный принцип положен в основу трех традиционных подходов к оценке стоимости: доходного, рыночного (сравни­тельного) и затратного. Замещающий объект не всегда может быть точным аналогом, но необходимо, чтобы он был похож на оцениваемый объект. Оценочная стоимость не должна превы­шать минимальной цены на аналогичные предприятия (объек­ты) с такой же полезностью. Следует иметь в виду, что за объект нецелесообразно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с такой же полезностью в разумные сроки.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода, который может быть получен в будущем от владения предприятием. При этом целесообразно учитывать объем и продолжительность получения ожидаемого будуще­го дохода, т. е. изменение стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называ­ют дисконтированием.

Принцип вклада означает, что доходность любой экономи­ческой деятельности определяется влиянием четырех факто­ров производства: землей, рабочей силой, капиталом и управ­лением. Для оценки предприятия следует знать вклад каждого фактора в формирование дохода. Данный принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество предпри­ятия экономически выгодно для него, если прирост стоимос­ти выше затрат на приобретение этого актива. Стоимость каждого фактора должна возмещаться из доходов, создавае­мых предпринимательской деятельностью. Вначале должны быть произведены выплаты за факторы рабочей силы, капита­ла и управления, а оставшаяся сумма денежных средств идет на возмещение пользования земельным участником.

Принцип остаточной продуктивности земельного учас­тка означает, что владельцу дается возможность извлекать максимальный доход или до предела минимизировать затра­ты на пользование им. Остаточную продуктивность земельного участка устанавливают как чистый доход после того, как оп­лачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент. Производственные факторы учитывают только исходя из их роли в воспроизводстве. С данной точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, демонтажа и монтажа нового оборудования, что долж­но учитываться при оценке стоимости предприятия.

Принцип увеличивающихся или уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства прибыль (чистый доход) будет возрастать уско­ренными темпами, а затем темп роста чистого дохода замедля­ется.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) за­ключается в том, что если земля мало застроена, ее отдача не­высока. Если слишком много застройки — отдача земли также невысока. В обоих случаях земля используется неэффективно. Все факторы производства должны находиться в определен­ном соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от зем­ли достигали своего максимального значения. При соблюдении принципа сбалансированности можно утверждать, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные величины различных факторов производства, при сочетании которых до­стигается максимизация стоимости земельного участка.

Принцип экономической величины (размера) проявляет­ся в том, что участок земли с удачным месторасположением, который слишком мал или очень велик для возможных поль­зователей, может потерять в цене на рынке. Экономический размер — это площадь земельного участка, необходимая для достижения оптимального масштаба землепользования исходя из рыночных условий в данном местоположении.

Принцип экономической величины аналогичен принци­пу сбалансированности, хотя и рассматривается в иной ситу­ации (применительно к местоположению данного земельного участка).

Принцип экономического разделения означает, что иму­щественные права можно разделять и соединять таким обра­зом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственнос­ти для его владельца. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимость могут быть подразделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрас­тает общая стоимость объекта.

Принцип зависимости основан на том, что местоположе­ние объекта является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местополо­жения зависит от того, насколько физические характеристи­ки объекта соответствуют принятому в данном регионе типу землепользования, а также его близости к экономической ин­фраструктуре. Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Потоки до­ходов от объекта недвижимости зависят от того, как местопо­ложение объекта связано с рынком пользователя.

Стоимость конкретного объекта подвержена влиянию вне­шних факторов и сама воздействует на величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Принцип соответствия заключается в том, что проект, не отвечающий рыночным стандартам, вероятно, проиграет в фи­нансовом отношении. Предприятие, не соответствующее тре­бованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности, менеджменту, скорее всего будет оценено ниже среднего уровня. Соответствие выражает, в какой степе­ни предлагаемые архитектурный стиль и уровень удобств от­вечают потребностям и ожиданиям пользователей. Полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, так как на нее воздействуют также предложение и спрос.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость производства (издержки, се­бестоимость). Если рыночные цены выше стоимости производ­ства, то в строй будут вводиться все новые капитальные объ­екты до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, то новое строительство замедлится до момента по­вышения спроса в связи с увеличением рыночных цен.

Принцип конкуренции — усиление конкурентной борь­бы можно учесть либо за счет снижения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что может уменьшить теку­щую стоимость будущих денежных потоков.

Принцип изменения выражается в том, что стоимость объек­та собственности не остается стабильной, а изменяется с течением времени вследствие влияния в основном физического износа.

Принцип эффективного использования имущества — это оптимальный вариант, выбранный среди разумных, возмож­ных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным, финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости имущества предприятия.