1.2. ЦЕЛИ И ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

Цели оценки имущества могут быть следующими:

1) улучшение процесса текущего управления предприяти­ем для увеличения его стоимости;

2)  определение стоимости ценных бумаг в случае купли- продажи крупных пакетов акций на фондовом рынке;

3)  установление стоимости предприятия в случае его куп­ли-продажи целиком или частями;

4)  реструктуризация предприятия — ликвидация, погло­щение, слияние, выделение самостоятельных производствен­ных единиц;

5)  разработка плана развития предприятия (будущие до­ходы компании, степень ее финансовой устойчивости, имидж И т. д.);

6) определение кредитоспособности предприятия и стои­мости залога при кредитовании;

7)  определение стоимости активов в процессе страхования имущества предприятия при вероятности возникновения по­терь;

8) определение стоимости и доходности инвестиционного проекта в процессе обоснования бизнес-плана;

9) установление налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество предприятий (налога на недвижимость);

10) определение стоимости оборудования и иных основных средств, передаваемых в лизинг (на условиях договора финан­совой аренды;

11) продажа части недвижимости, чтобы избавиться от неиспользуемых зданий и сооружений, земельных участков и др.;

12) страхование недвижимости и определения стоимости страхуемого имущества;

13) получение банковского кредита под залог недвижимос­ти (ипотечного кредита);

14) сдача недвижимости в аренду;

15) оформление части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого предприятия;

16) продажа отдельных видов физически и морально уста­ревших машин и оборудования для их замены на более эффек­тивные;

17) передача машин и оборудования в аренду и т. д.

Если в соответствии с законодательством предприятие должно осуществлять оценку активов в обязательном порядке, тогда необходимо пользоваться услугами профессиональных оценщиков. Во всех остальных случаях предприятие может вы­бирать: провести оценку собственными силами или обратиться к соответствующим специалистам.

Отношения с оценщиками строятся на взаимных догово­ренностях, которые закрепляются в специальном договоре. Договор заключается в письменной форме, служит основанием для проведения оценки и при этом не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Процесс оценки состоит из следующих основных этапов:

-     подготовительный;

-     оценочный;

-     заключительный.

На подготовительном этапе в зависимости от целей оцен­ки и возможностей определяется стандарт стоимости и методы оценки, готовится необходимая для проведения оценки инфор­мация, анализируется финансовое состояние и риски оценива­емого предприятия.

На оценочном этапе непосредственно оценивается пред­приятие (бизнес) в соответствии с выбранным стандартом сто­имости и методами оценки.

На заключительном этапе оценки осуществляются необхо­димые корректировки стоимости (в частности, на финансовое положение предприятия, на степень контроля, на ликвидность, качество менеджмента и степень диверсификации производ­ства) и составляется отчет об оценке предприятия (бизнеса).

В зависимости от цели оценки применяются следующие стандарты (виды) стоимости:

-     рыночная;

-     инвестиционная;

-     залоговая;

-     ликвидационная;

-     налоговая;

-     страховая;

-     фундаментальная.

Рыночная стоимость — цена, по которой может быть за­ключена сделка между продавцом и покупателем при условии, что оба действуют без принуждения, компетентно и к обоюдной выгоде. Чаще всего необходимость рассчитать рыночную стои­мость возникает при заключении сделки по переходу прав собст­венности на предприятие и когда необходимо определить цену его покупки-продажи. Объектом оценки является собственный капитал предприятия. На рыночную стоимость оказывает су­щественное влияние соотношение спроса и предложения.

Рыночная стоимость предприятия — это результат рег­ламентированной процедуры количественного определения его ценности, осуществляемой владельцем или уполномоченными лицами.

Рыночную стоимость предприятия определяют капита­лизацией его ценности (прибыльности, рентабельности), соци­ально-экономической значимости, уникальности, инновацион- ности и интеллектуализации выпускаемой продукции, работ, услуг.

Итоговая величина рыночной стоимости предприятия зави­сит от доходности и степени риска хозяйственной деятельности предприятия, платежеспособности потенциального покупателя, наличия альтернативных объектов вложения средств и т. д.

Инвестиционная стоимость — учитывает требования конкретного инвестора (по уровню риска, доходности и др.). Рассчитывается в случае необходимости принять инвестици­онное решение.

Залоговая стоимость — цена, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке актива в случае неплатежеспо­собности заемщика. Оценивается, когда предприятие является предметом залога при привлечении кредитных ресурсов или в случае обеспечения других обязательств.

Ликвидационная стоимость — цена раздельной продажи активов за вычетом всех обязательств предприятия и затрат на продажу. Оценивается в случае ликвидации предприятия.

Налоговая стоимость — рассчитывается для целей нало­гообложения в соответствии с требованиями представителей налоговых органов.

Страховая стоимость — определяется в целях страхо­вания имущества и представляет собой затраты на воспроиз­водство точной копии объекта (восстановительная стоимость) или на создание другого объекта, аналогичного по функциям (стоимость замещения). Объектом оценки в данном случае яв­ляется имущество (активы) предприятия.

Фундаментальная стоимость — это рыночная стоимость, которой обладал бы актив, если бы рынок имел о нем полную информацию. Определяется для целей финансового анализа и управления.

Балансовая стоимость предприятия не рассматривается в качестве стандарта стоимости и, как правило, не использует­ся в целях оценки бизнеса, так как включает только стоимость активов баланса и потому не дает полного представления о сто­имости предприятия.

После определения стандарта стоимости для оценки выби­рают подход и методы оценки стоимости.

Выделяют следующие подходы к оценке стоимости иму­щества предприятия: рыночный (сравнительный), затратный (имущественный), доходный.

Рыночный (сравнительный) подход означает, что наибо­лее вероятной величиной стоимости оцениваемого предпри­ятия может быть реальная цена продажи идентичной компа­нии, сложившаяся на рынке.

Затратный подход (имущественный подход, подход на основе активов) заключается в оценке текущей стоимости тех или иных элементов имущественного комплекса предприятия и его нематериальных активов. При этом стоимость активов предприятия рассматривается с точки зрения понесенных издержек, т. е. определяется суммой затрат на его воспроиз­водство или замещение с учетом физического и морального износа.

При затратном подходе предприятие рассматривается как комплекс имущества и имущественных прав (нематериальных активов). В этой связи применять его целесообразно в случа­ях продажи активов при ликвидации предприятия, при стра­ховании имущества, т. е. если возникает необходимость оценки имущественного комплекса предприятия.

Затратный подход может быть единственным в оценке имущественного комплекса предприятия, поскольку:

1)                 для          неэффективных, неприбыльных, предприятий за­тратный подход позволяет получить приемлемую для продав­ца цену, так как учитывает именно стоимость активов и не при­нимает во внимание потенциальную прибыльность;

2) для оценки бизнеса затратным подходом существует не­обходимая статистика (в отличие от сравнительного подхода).

Доходный подход рассматривает предприятие как актив, приносящий доход в будущем, что и является основным пре­имуществом данного подхода. Одним из главных недостатков подхода является прогнозный характер информации, на основе которой осуществляется оценка.

Перечисленные подходы к оценке имущества предпри­ятия (бизнеса) дополняют друг друга. Как правило, в зависи­мости от целей оценки, условий, состояния объекта оценки, внешней среды стоимость предприятия оценивают сразу не­сколькими методамй (двумя-тремя), наиболее подходящими для конкретной ситуации в рамках указанных выше подходов, а потом рассчитывают итоговую величину как средневзвешен­ную (методом математического или экспертного взвешивания). При выборе удельного веса каждого отдельного метода прини­мают во внимание такие факторы, как: характер деятельности предприятия, цель оценки и используемые методы определе­ния стоимости, количество и качество данных, используемых каждым методом, и др.

По результатам проведения оценки составляется отчет. Отчет содержит следующие разделы:

-      наименование и реквизиты заказчика;

-      информацию о предприятии;

-      имущественные права в отношении оцениваемых объ­ектов;

-      цель оценки и стандарт стоимости;

-      дату оценки и дату составления отчета;

-      принятые допущения и ограничения при оценке стои­мости;

-      использованную информацию;

-      обоснование выбранного метода (методов);

-      итоговое заключение о стоимости предприятия (объекта);

-      заявление об отсутствии личной заинтересованности, непредвзятости оценщика и его квалификационные данные.

Результаты оценки являются основой для принятия как текущих, так и инвестиционных решений. В первом случае собственники, руководители предприятия получают инстру­мент управления стоимостью предприятия, в другом случае появляется возможность показать потенциальному инвестору или кредитору процесс создания стоимости предприятия.