5.3. РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Рыночный подход при оценке недвижимости представлен:

1) методом сравнения продаж;

2) методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на изучении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Базовым принципом метода сравни­тельных продаж является принцип замещения. Он заключает­ся в том, что при наличии на рынке нескольких объектов не­движимости аналогичной полезности инвестор не заплатит за приобретаемый объект большей цены.

Под полезностью подразумевают систему характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получения дохода. Данный метод является предпочтительным лишь при наличии достаточного объема достоверной информации по недавно со­вершенным сделкам. Эта информация включает сведения о це­нах сделок, продавцах и покупателях. Необходимо установить: действовал ли покупатель либо продавец в условиях финансо­вого давления; являлись ли обе стороны сделки независимыми; располагали ли они типичной для данного рынка информацией; было ли финансирование типичным для рынка недвижимости.

Метод сравнения продаж включает два основных этапа:

1) выбор объектов недвижимости — аналогов (не менее 3-5 сопоставимых продаж);

2) оценку поправок по элементам и расчет скорректиро­ванной стоимости.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректирован­ной стоимости осуществляются по двум компонентам:

•     единицам сравнения;

•     элементам сравнения.

Используют следующие единицы сравнения:

•     цена за 1 м² — в деловых центрах городов и для офисов;

•     цена за 1 лот — идентичные по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застройки;

•     цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка;

•     цена за 1 га — для больших массивов земель сельскохо­зяйственного назначения, промышленного и жилищного стро­ительства и др.

Элементами сравнения для объектов недвижимости явля­ются:

•     предоставляемые имущественные права;

•     условия финансирования сделки (например, продавцом недвижимости);

•     условия продаж (знание цен на рынке недвижимости);

•     месторасположение объекта недвижимости и его физи­ческие характеристики.

Расчет скорректированной стоимости объекта недвижи­мости осуществляют с учетом поправок. Поправками называ­ют корректировки, вносимые в цену продаж объекта-аналога в процессе приведения его цены к характеристикам оцениваемо­го объекта. Объектом корректировки выступает цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Исходя из отношения к цене объекта сравнения поправки классифицируют на процент­ные и денежные (относительные и абсолютные).

Стоимость оцениваемого объекта с учетом поправки на проведенный ремонт определяют по формуле

где Ц_он — стоимость оцениваемого объекта;

Ц_ан — цена продажи объекта-аналога;

Ф — поправка на проведенный ремонт;

Б — площадь аналога;

ан                                 '

Б — площадь оцениваемого объекта.

Метод валового рентного мультипликатора также пред­ставляет рыночный подход.

Валовой рентный мультипликатор — это отношение про­дажной цены к потенциальному или действительному валово­му доходу.

Данный метод предполагает три этапа:

1) оценивается рыночный рентный доход, генерируемый объектом недвижимости;

2) определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок;

3) устанавливается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умножения рыночного рентного дохода от оце­ниваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:

где Ц_он — стоимость оцениваемого объекта;

РД — рентный доход оцениваемого объекта;

М_вр — валовой рентный мультипликатор;

Ц_ан — цена продажи аналога;

ПВД_ан — потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на различия, которые наблюдаются между оцениваемым и сопос­тавимым объектами недвижимости, так как в основу расчета валового рентного дохода положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные раз­личия.

При использовании данного подхода расчеты осуществля­ют в следующей последовательности:

1) определяют стоимость земельного участка;

2)  производят оценку зданий и сооружений;

3) устанавливают износ зданий и сооружений.

Оценку стоимости земельных участков осуществляют с помощью следующих методов:

•     техники остатка для земли;

•     средневзвешенного коэффициента капитализации;

•     сравнения продаж;

•     капитализации;

•     валового рентного мультипликатора и др.

Оценку зданий и сооружений производят следующими способами:

•     сравнительной единицы;

•     поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

•     индексного способа оценки.