67.     Особливості оподаткування  операцій, пов'язаних з іпотечним житловим кредитуванням та операцій з продажу об'єктів нерухомого майна податком на доходи фізичних осіб

Оподаткування операцій, пов'язаних з іпотечним житловим кредитуванням

Як вже було сказано вище, платник податку - резидент має право включити до складу податкового кредиту частину суми процентів за іпотечним житловим кредитом, фактично сплачених протягом звітного податкового року за умови, що за рахунок такого іпотечного житлового кредиту будується чи придбається житловий будинок (квартира, кімната), визначений таким платником податку як основне місце його проживання (ця норма вводиться з 2005 року).

Частина суми процентів, яка включається до складу податкового кредиту платника податку - позичальника, дорівнює добутку суми процентів, фактично сплачених платником податку протягом звітного податкового року у рахунок його погашення, на коефіцієнт.

Коефіцієнт розраховується за такою формулою:

   К = МП / ФП, де

   К - коефіцієнт;

   МП - мінімальна загальна площа житла, яка дорівнює 100 квадратних метрів;

   ФП - фактична загальна площа житла, яке будується (придбається) платником податку за рахунок іпотечного кредиту.

 Якщо цей коефіцієнт є більшим одиниці, то до складу податкового кредиту включається сума фактично сплачених процентів за іпотечним кредитом без застосування такого коефіцієнта.

Право на включення до складу податкового кредиту частини суму процентів надається платнику податку не частіше одного разу на 10 календарних років починаючи з року, в якому об'єкт житлової іпотеки придбається або починає будуватися.

Платник податку достроково позбавляється права на включення частини суми процентів за іпотечним житловим кредитом до складу податкового кредиту у разі втрати ним резидентського статусу, а також при виїзді такого платника податку за межі України на постійне місце проживання.

Оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомого майна (здійснюється з 2005 року). Податковим агентом при нарахуванні вказаних доходів (прибутків) є нотаріус. Порядок оподаткування операцій з продажу об”єктів нерухомого майна залежить від того, перебувало зазначене майно у власності платника до набрання чинності діючого закону чи було придбане пізніше. Розглянемо ці два випадки.

   1.Оподаткування операції з продажу нерухомого майна, яке перебувало у власності платника податку на момент набрання чинності діючим  Законом.

Дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року будинку, квартири чи кімнати, оподатковується за ставкою цього податку у розмірі 1 відсотка від вартості такого майна, якщо загальна площа такого будинку, квартири або кімнати не перевищує 100 квадратних метрів.

   У разі, коли площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%. За цією ж ставкою оподатковується дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів нерухомості, зазначених вище або від продажу іншого об'єкта нерухомості.

Дохід від продажу об'єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої державним органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку.

При обміні одного об'єкта нерухомості на інший (інші) кожна сторона договору міни сплачує 50 відсотків від суми відповідного податку, розрахованої до вартості відповідного відчужуваного такою стороною об'єкта нерухомості.

2. Оподаткування операцій з продажу або обміну об'єкта нерухомості, набутого у власність платником податку після набрання чинності цим Законом

Прибуток, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року будинку, квартири чи кімнати, оподатковується за основною ставкою податку (13%) і підраховується за формулою:

   П = (Д - В) х (1-0,1 х (Р-1)), де

   П - оподатковуваний прибуток;

   Д - дохід, отриманий платником податку внаслідок відчуження об'єкта нерухомості, але не нижче оціночної вартості;

   В - витрати, понесені платником податку у зв'язку з придбанням такого об'єкта нерухомості, зазначені у нотаріально посвідченому договорі;

   Р - кількість повних або неповних календарних років, протягом яких об'єкт нерухомості перебував у власності платника податку (спільній сумісній власності з іншим членом подружжя).

 В інших випадках, прибуток, одержаний від продажу нерухомості розраховується як позитивна різниця між доходом, отриманим внаслідок продажу такого об'єкта нерухомості, та витратами, понесеними на його придбання (будівництво), тобто без урахування часу, протягом якого об”єкт перебував у власності платника.

    При цьому сума податку з такого прибутку не може бути меншою суми мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня року, в якому відбувається відчуження такого об'єкта нерухомості.