Глава 5 ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Стоимость недвижимости создают четыре фундаменталь­ных фактора, действующих на рынке:

1)  спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей;

2)  полезность;

3)  ограниченность предложения;

4)  принадлежность объектов недвижимости.

Для приобретателя объекта недвижимости принципиаль­ное значение имеют три показателя:

1)  оптимальная величина дохода от недвижимости;

2)  надежность его получения;

3)  длительность получения дохода.

При определении стоимости необходимо учитывать раз­мер, риск и время, связанные с получением дохода от исполь­зования имущества.

Последовательность процесса оценки заключается в сле­дующем:

•      определение цели и задач;

•      составление плана оценки;

•      сбор, проверка и анализ информации; выбор обоснован­ных подходов к оценке;

•      расчет стоимости оцениваемого объекта (предприятия) на основе выбранного подхода;

•      согласование результатов и подготовки итогового за­ключения;

•     отчет о результатах оценки стоимости;

•     презентация заказчику.

Стоимость — это деньги или денежный эквивалент, ко­торый покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект.

Различают термины: стоимость — мера того, сколько по­тенциально покупатель будет готов заплатить за оценивае­мый объект; затраты — мера того, за сколько потенциально покупатель будет готов приобрести объект собственности, аналогичный оцениваемому. Указанные затраты могут не отличаться от той суммы, которую готов заплатить покупа­тель.

Цена — отражает, сколько было израсходовано на приоб­ретение сходных объектов в предыдущих сделках. Цены про­давца и цены прошлых сделок не всегда выражают реальную меру стоимости объекта на дату оценки.

Таким образом, рыночная цена предприятия — это денеж­ная мера его стоимости, установленная покупателем данного вида собственности в процессе торговой сделки (купли-прода­жи), компромисса между продавцом и покупателем. Рыночная цена предприятия — это денежная сумма, уплаченная вла­дельцу предприятия за отчуждение его собственности в поль­зу покупателя, осуществленное на открытом рынке в условиях совершенной конкуренции.

Следует отметить, что цена объекта недвижимости ред­ко совпадает с его стоимостью и в зависимости от ситуации на рынке недвижимости может быть выше или ниже стоимости.

Различают такие виды стоимости, как инвестиционная, ликвидационная, рыночная, балансовая, страховая, арендная, заемная и др.

Наглядной формой стоимости является рыночная стои­мость. Она выражает вероятную цену, которую можно полу­чить от продажи имущества на конкурентном рынке при соб­людении всех условий, присущих справедливой сделке. Это означает, что покупатель и продавец действуют рационально, со знанием дела, а при обсуждении цены стороны не испытыва­ют давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Рыночная стоимость не всегда достижима и по этой при­чине цена сделки не всегда совпадает с обоснованной рыночной стоимостью объекта собственности. Определяется наиболее ве­роятная продажная цена, которая может отличаться от рыноч­ной стоимости объекта.

Стоимость в пользовании — это стоимость собственности для индивидуального пользователя или группы пользователей (например, стоимость недвижимости на действующем предпри­ятии). Поскольку стоимость в пользовании связана с потреб­ностями конкретного пользователя, то ее часто называют субъ­ективной стоимостью. Примером стоимости в пользовании может быть инвестиционная стоимость. В отличие от рыноч­ной стоимости, предполагающей наличие "типичного" покупа­теля, инвестиционная стоимость определяется запросами конк­ретного инвестора и связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности.

Текущая стоимость — это дисконтированная стоимость будущих денежных потоков, вычисленная на нулевой период времени, т. е. на момент принятия решения об инвестировании.

Взаимосвязь целей оценки и видов стоимости, используе­мых при оценке, проявляется в следующем: помощь покупате­лю (продавцу) в определении потенциальной цены — рыночная стоимость', установление целесообразности инвестиций— ин­вестиционная; составление заявки на получение ипотечного кре­дита — залоговая; имущественная оценка для целей налогообложе­ния — рыночная или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством; заключение договора со страховщиком — страховая; возможная ликвидация действующего предприятия (полная или частичная) —ликвидационная стоимость.