Лекция 4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1 2 3 4 5

ПЛАН

Особенности недвижимого имущества как объекта оценки

Порядок организации денежной оценки земли по Украине

Оценка стоимости земли

Оценка стоимости зданий и сооружений

1. Недвижимое имущество - это в первую очередь земля и земельные улучшения, связанные с изменением качественных характеристик земельных участков, в частности с размещением на них домов, сооружений, объектов инфраструктуры.

Земля - специфическое средство производства, которое функционирует во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства, земля характеризуется определенными особенностями, которые непосредственно влияют на оценку ее стоимости:

• не является результатом предыдущего труда;

• пространственно ограниченная;

• не заменяется другими средствами производства;

• имеет неизменное место расположения;

• не склонна к износу при правильном использовании;

• территориально разнокачественная;

• каждый конкретный земельный участок характеризуется специфической только для нее полезностью;

• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) земля выступает, в основном, как пространственный операционный базис. Поэтому земля неразрывно связана с объектами, которые на ней расположены: домами, сооружениями, дорогами, мелиоративными системами, другими материальными элементами, созданными трудом человека, то есть улучшениями.

Особенности земли как объекта оценки предопределяют зависимость ее стоимости от качественных характеристик и свойств, правового режима, места расположения, а также конъюнктуры рынка.

Дома и сооружения как объекты недвижимого имущества также характеризуются рядом особенностей:

• неразрывно связанные с землей и не могут быть перемещены в другое место без причинения непоправимого физического убытка;

• изнашиваются;

• в процессе оценки их стоимости целесообразное применение обобщающих технических характеристик, например: 1 м2 площади, 1 м погонный длины, 1 м3 объема и т.д..;

• рынок недвижимости развивается достаточно динамично, здесь наиболее сильно действует закон спроса и предложения, который способствует применению средних цен для оценки аналогичных объектов.

В связи с тем, что земля является одним из главных богатств общества, владение которым определяет имущественное и социальное состояние разных групп населения, то необходим эффективный механизм правовой регуляции разнообразных социально-экономических отношений между юридическими и физическими лицами по поводу владения, распоряжения и пользования землей (предоставление в аренду, купля-продажа, распределение, организация использования, охрана и т. др.).

2. Правовая регуляция оценки земли осуществляется в соответствии с Конституцией Украины (254к/96-ВР), Земельного кодекса Украины (2768-14), Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» № 2658-III от 12 июля 2001 года, Закона Украины «Об оценке земель» №1378-ІV от 11 декабря 2003 года, других законов и нормативно-правовых актов, принятых в соответствии с ними.

В соответствии с Законом Украины «Об оценке земель» оценка земель проводится на основе принципов:

• законности, соблюдения законов Украины, других нормативно-правовых актов в сфере оценки земель;

• единства методологического и информационного пространства в сфере оценки земель;

• непрерывности процесса оценки земель;

• доступности использования данных по оценки земель;

• равенства перед законом субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель.

В зависимости от цели и методов проведения денежная оценка земель разделяется на такие виды:

• нормативная;

• экспертная.

Нормативная денежная оценка земельных участков - капитализированный рентный доход с земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам.

Нормативная денежная оценка земельных участков проводится в случае:

• определение размера земельного налога;

• определение размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности;

• определение размера государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков по закону;

• определение потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства;

• разработки показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

Нормативная денежная оценка земельных участков проводится в соответствии с государственными стандартами, нормами, правилами, а также другими нормативно-правовыми актами на землях всех категорий и форм собственности юридическими лицами, которые получили лицензии на проведение работ по землеустройству. Для земельных участков сельскохозяйственного назначения такая оценка проводится не реже как один раз в 5-7 лет, а несельскохозяйственного назначения - не реже как один раз в 7-10 лет.

По результатам нормативной денежной оценки земельных участков складывается техническая документация, которая утверждается соответствующими сельским, поселковым, городским или районным советами и подлежит государственной экспертизе в соответствии с действующим законодательством, а по результатам проведения экспертной денежной оценки земельных участков составляется отчет, который подлежит рецензированию в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.

Экспертная денежная оценка земельных участков - результат определения стоимости земельного участка и связанных с ней прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведения расчетов и оформления результатов в виде отчета. Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки.

Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них:

• отчуждение и страхование земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности;

• закладные земельного участка в соответствии с законом;

• определение инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения;

• определение стоимости земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности, в случае, если они вносятся в уставной фонд хозяйственного общества;

• определение стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной частью или частью коммунального имущества, которое является владельцем земельного участка;

• выделение или определение части государства или территориального общества в составе земельных участков, которые находятся в общей собственности;

• отображение стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухгалтерском учете в соответствии с законодательством Украины;

• определение убытков владельцами или землепользователями в случаях, установленных законом или договором;

• решение суда.

Основанием для проведения денежной оценки земель является решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления или договор, который заключается заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Украины.

Экспертная денежная оценка земельных участков проводится субъектами оценочной деятельности в сфере оценки земель в соответствии с требованиями Закона Украины «Об оценке земель», Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине», а также других нормативно-правовых актов и государственных стандартов, норм и правил на основе специальных методических подходов.

Экспертная денежная оценка земельного участка проводится в такой последовательности:

• сбор информации, необходимой для проведения оценки;

• определение эффективного использования земельного участка;

• выбор и обоснование методических подходов оценки;

• определение вариантов значения оценочной стоимости земельного участка по избранным методическим подходам и принятие конечного значения оценочной стоимости;

• составление и утверждение отчета об экспертной денежной оценке;

• представление отчета на экспертизу в орган Госкомзема.

3. Экспертная денежная оценка земельного участка, в соответствии с действующим законодательством, осуществляется на основе таких методических подходов:

• капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая и непрямая) от использования земельных участков;

• сопоставление цен продажи подобных земельных участков;

• учет расходов на земельные улучшения.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется такой методический подход, который обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки.

Методический подход, что базируется на капитализации чистого операционного или рентного дохода (фактического или ожидаемого) предусматривает определение размера стоимости земельного участка от наиболее эффективного ее использования с учетом установленных обременений и ограничений.

Чистый операционный доход - разница между прогнозируемой суммой поступлений от использования земельного участка и операционными расходами, связанными с получением валового дохода. Чистый операционный доход определяется на основе анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Рентный доход (земельная рента) - доход, который можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и места расположения земельного участка. Он рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке (фактической или условной), и производственными расходами и прибылью производителя.

Для улучшенного земельного участка доход от земли определяется путем распределения общего дохода между ее физическими компонентами - землей и земельными улучшениями.

Прямая капитализация основывается на предположении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к коэффициенту капитализации по формуле:

В3 = Д/kкап

где Вз - стоимость земельного участка;

Д - чистый операционный или рентный доход;

kкап - коэффициент капитализации.

Непрямая капитализация основывается на предположении о ограниченности и изменяемости денежного потока от использования земельного участка на протяжении определенного периода со следующей ее продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования и продажи за формулой:

n Дi

В3 =∑———— + P

i=1 (1+kкап)

где Дi - ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i-год;

Р - текущая стоимость реверсии (продажи в послепрогнозируемом периоде);

п - период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Коэффициент капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков, путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменений в стоимости денег или кумулятивным способом как сумма безрисковой процентной ставки, риска на инвестирование и ликвидность земельного участка.

Коэффициент капитализации для земли может быть определен также как разница между общей ставкой капитализации для улучшенного земельного участка и нормой возвращения капитала с учетом удельного веса стоимости земельных улучшений.

По методическому подходу, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков и используется в условиях развитого рынка земли и недвижимого имущества, стоимость земельного участка определяется на уровне цен, которые сложились на рынке. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных земельных участков, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основным принципом метода сопоставления цен продажи подобных земельных участков, есть принцип замещения, в соответствии с которым при условиях наличия на рынке нескольких подобных объектов инвестор не согласится на приобретение данного объекта по цене, больше чем стоимость земельного участка с аналогичной полезностью.

При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок к ценам продажи подобных земельных участков, которые учитывают отличия в условиях соглашений и характеристиках, которые влияют на стоимость.

Поправки определяются на основе попарного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Скорректированная цена продажи подобного земельного участка определяется по формуле:

Цзnскор = Цзnфакт + ∑∆ Цзnj

j=1

где Цзnскор - скорректированная цена продажи подобного земельного участка;

Цзnфакт - фактическая цена продажи подобного земельного участка;

т - количество факторов сравнения;

Цзnj - разница (поправка) в цене (+, -) продажи подобного земельного участка относительно участка, что оценивается, за j-м фактором сравнения.

Стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значение полученных результатов.

За основу определения стоимости земельных участков путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков берутся цены продажи тех участков, которые по факторам, влияют на их стоимость, в достаточной степени совпадают с участком, который оценивается.

К факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, принадлежат:

• правовой режим земельного участка;

• целевое назначение и функциональное использование земельного участка;

• условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа);

• дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связанная с изменением рыночных условий);

• местонахождение (отличия в расположении земельных участков в разных природноклиматических зонах, населенных пунктах разной категории и в пределах населенных пунктов в разных местоплановых и экономикоплановых зонах согласно с градостроительной документацией);

• физические характеристики (размер и конфигурация земельного участка и ее инженерно-геологические параметры: уклон поверхности, состояние грунта, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, характер и состояние объектов недвижимого имущества);

• использование прилегающей территории (функциональное использование прилегающих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды).

Методический подход, который базируется на учете расходов на земельные улучшения (метод абстрагирования), используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предусматривается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка (или капитализированным чистым операционным или рентным доходом от ее использования) и расходами на земельные улучшения по формуле:

Вз = До - Вп,

где До- ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный или рентный доход от ее использования;

Вп - расходы на земельные улучшения.

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, которые неравномерно распределяются во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Данный метод целесообразно использовать для определения цены единицы площади земли типичных земельных участков, застроенных индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами. Именно такая массовая оценка земли получила распространение в Швеции.

Для улучшенного земельного участка стоимость земли может быть определена путем установления характерного соотношения между рыночной стоимостью земли и земельных улучшений в районе расположения объекта оценки.

Рассмотренные методы оценки земельных участков имеют и модификации. Так, интегрированным методическим подходом оценки можно считать метод остатка для земли. Он основывается на выделении и капитализации чистого операционного дохода от использования земельного участка, который входит в состав недвижимого имущества (земельный участок, здания и сооружения), использование которого, в свою очередь, приносит доход для владельца.

Для применения метода остатка должны быть известны:

• стоимость зданий и сооружений;

• чистый операционный доход, полученный от использования земли, зданий и сооружений;

• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Определяется доход, получаемый от использования зданий и сооружений, как произведение их стоимости и коэффициента капитализации для зданий и сооружений:

ЧОД6уд = Вбуд * kкапбуд,

где Вбуд - текущая стоимость зданий и сооружений;

ЧОД6уд - чистый операционный доход, что приходиться на здания и сооружения;

kкапбуд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений может быть получен как взнос на амортизацию денежной единицы:

kкапбуд = kпов+ kз

где kпов - коэффициент возвращения (возмещение) капитала;

kз - коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае осуществляется только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, потому что считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, который приходиться на земельный участок:

ЧОД3 = ЧОД - ЧОД6уд,

где ЧОД3 - чистый операционный доход, который приходиться на земельный участок;

ЧОД - общий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от использования земли:

Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

Определенной модификацией метода прямой капитализации является метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов:

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости разделяется на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и цены на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации - коэффициент, который используется для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, то есть распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле:

kкапср =k6уд * д6уд + kз * дз,

где kкапср - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

д6уд, д3 - часть зданий, сооружений и земельного участка в соответствии с общей стоимостью.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:

ВНМ = ЧОД / kкапср

где ВНМ - стоимость всего недвижимого имущества.

4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью частичного коэффициента:

В3= ВНМ * д3,

Когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки, используется метод разбивки земельного участка. В процессе применения метода выделяют следующие этапы:

1. определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования, которые касаются размеров, топографии, качества ґрунтов;

2. рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сравнимых продаж;

3. рассчитываются расходы освоения и затраты, связанные с продажей, инженерные расходы на расчистку, розметку, окончательную подготовку земли, затраты на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается умная предпринимательская прибыль;

4. складывается график освоения и предусмотрения продаж;

5. определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков;

6. определяется чистая выручка от продажи путем вычета расходов освоения, расходов из продажи и предпринимательской прибыли из прогнозируемой выручки от продажи участков;

7. определяется ставка дисконта;

8. дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

4. Наличие свободного рынка информации относительно операций со зданиями и сооружениями дало значительный толчок развитию его экспертной оценки в Украине. В общепризнанной оценочной практике существуют три подхода для определения стоимости зданий и сооружений, а именно: доходный, сравнительный и расходный.

Использование доходного подхода предусматривает применение таких основных методов:

• капитализации доходов;

• дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется для оценки зданий и сооружений, которые являются источниками дохода владельца. Доходы от владения зданиями и сооружениями могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от предоставления "их в аренду, плату за пользование стоянками и гаражами, плату за установление рекламы, доходы от возможного прироста стоимости зданий и сооружений при их продаже в будущем.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода такие:

1. Расчет суммарной величины рыночной арендной платы и других доходов от владения объектом оценки за последний к дате оценки (или какого-нибудь другой типичный) год. Эта суммарная величина называется потенциальным валовым доходом (ПВД) и определяется как доход, который может быть получен от объекта недвижимого имущества при условиях его 100%-го использования без учета всех потерь и расходов, на основе анализа текущих ставок и тарифов, которые существуют на рынке недвижимости для сравненных объектов:

ПВД = S * Со + Ддр,

где S - площадь, что предоставляется в аренду, м2;

Со - арендная ставка за 1 м2;

Ддр - другие доходы от владения объектом оценки.

2. Расчет возможных потерь от неполной загрузки зданий и сооружений и потерь при сборе платежей (например, при несвоевременном возобновлении арендного соглашения через изменение арендаторов).

3. Расчет действительного валового дохода (ДВД) путем уменьшения потенциального валового дохода на величину возможных потерь (В):

ДВД = ПВД — В.

4. Расчет расходов, связанных с нормальным функционированием объекта оценки. Это операционные расходы (О), которые имеют периодический характер и разделяются на:

• условно-постоянные (их размер фиксирован и не зависит от степени эксплуатационной загрузки объекта - страховые собрания, имущественные налоги);

• условно-переменные (их размер зависит от степени эксплуатационной загрузки объекта и уровня предоставленных услуг коммунальные расходы, расходы на содержание территории, текущие расходы на управление, заработная плата и налоги из нее, рекламные, транспортные расходы и др.);

• расходы на замещение (резервы, связанные с расходами на периодическую замену компонентов улучшений, которые быстро срабатываются: водопроводной системы, канализации, мебели, крыши, телефонной системы и др.).

5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) по формуле:

ЧОД = ДВД — ОВ (за исключением амортизационных отчислений).

6. Расчет коэффициента капитализации одним из доступных при условиях имеющейся информации методов (кумулятивного построения, средневзвешенной стоимости, определения суммы ставки дохода на инвестиции и нормы возвращения инвестиций и др.).

7. Оценка стоимости объекта недвижимости (ВОН) за формулой:

ВОН = ЧОД / kкап

Метод дисконтированных денежных потоков применяется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования зданий и сооружений и возможной их продажи.

Определение обоснованной рыночной стоимости на основе данного метода осуществляется в несколько этапов:

1. составляется прогноз потока будущих доходов за период владения объектом оценки;

2. рассчитывается прогнозная стоимость оцениваемых зданий и сооружений на конец периода владения, то есть стоимость реверсии (предполагаемой продажи), даже если в действительности продажа не планируется;

3. рассчитывается ставка дисконта для оцениваемого объекта недвижимости на существующем рынке;

4. осуществляется дисконтирование будущих доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии путем приведения потока денежных средств за каждый с будущих периодов до текущей стоимости на основе использования теории изменения стоимости денег во времени и суммирование всех текущих стоимостей. Таким образом,

n Дi

ВОН =∑———— + P

i=1 (1+kкап) и

где ВОН - стоимость объекта недвижимости;

Дi - ожидаемый доход от владения объектом за n-й год;

Р - текущая стоимость реверсии;

п - период (в годах), для которого прогнозируется получение доходов от владения объектом.

Стоимость реверсии может определяться:

а) путем прямой капитализации денежного потока последнего прогнозного года. Величина коэффициента капитализации в таком случае зависит от конкретных условий рынка аналогичных объектов;

б) с использованием модели Гордона (если прогнозируется получение стабильных доходов в постпрогнозному периоде):

Дi+1

P = ———,

r+q

где Ді+1 - ожидаемый доход от владения объектом за 1-й "год постпрогнозного периода;

q - долгосрочные темпы роста ожидаемых доходов.

Расходный подход к оценке недвижимости применяется с целью технико-экономического обоснования нового строительства, выбора наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка, определения профиля объекта недвижимости, заключительного согласования стоимости объекта недвижимости, оценки зданий специального назначения и объектов на «пассивных» секторах рынка, страхования, налогообложения имущества физических и юридических лиц, выделения части имущественного комплекса, на который будет наложен арест и т.п. Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости с помощью расходного подхода состоит из следующих этапов:

1.оценка стоимости земельного участка, на которой находятся здания, сооружения (если земельный участок арендован, то ее стоимость не оценивается);

2. оценка обновительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений на действительную дату оценки.

Обновительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии объекта оценки с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и объекта оценки.

Стоимость замещения - стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, эквивалентной полезности объекта оценки, но с использованием современных материалов и в соответствии с новыми стандартами и планировочными решениями.

При определении стоимости возобновления или замещения используются такие основные методы:

• метод сметного расчета;

• метод удельных расходов на единицу площади или объема;

• поэлементный метод.

Метод сметного расчета предусматривает составление сметной документации на строительство объекта недвижимости с указанием перечня строительно-монтажных работ и расходов по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, специальное оснащение и т.д., которые должны быть приведены к базисному уровню цен со следующей индексацией в уровень цен на дату оценки. Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если есть первобытная сметная документация на строительство объекта. Если такая документация отсутствует, эксперт-оценщик может обратиться к услугам сметной организации, которая разработает новую смету для объекта оценки с использованием единственных норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, строительных нормативов и правил и другой необходимой документации.

Для расчета обновительной стоимости недвижимости методом удельных расходов на единицу площади или объема разрабатываются нормативы расходов на строительные работы (на 1 м2 площади или 1 м3 объема здания), которые потом увеличиваются на общую площадь или объем объекта оценки. Норматив удельных расходов определяется на основе справочных данных о расходах на строительство аналогичных объектов.

Суть по элементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные компоненты: фундамент, стены и перегородки, перекрытие, кровля, пол, прорезы, отделочные работы, инженерное оборудование и др. Оценщиком собираются данные расходов на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр, 1 нормо-час за каждым элементом. Потом суммированием поэлементных расходов рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости;

3. оценка совокупного износа зданий и сооружений с учетом их физической, функциональной, технологической и экономической устарелости.

В оценочной деятельности под совокупным износом понимают потери стоимости объекта, вызванные физическим разрушением, функциональной устарелостью и разными внешними факторами. При расходном подходе износ используется для учета расхождений в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости.

Физический износ - потеря стоимости объекта недвижимости, которая отображает изменение его физических свойств со временем под воздействием эксплуатационных и естественных факторов, которые вызывают сокращение жизни и полезности объекта.

Физический износ может быть устранимый (если расходы на текущий ремонт объекта недвижимости меньше стоимости, которые добавляются к стоимости объекта за счет его проведения) и неустранимый (если расходы на его устранение больше стоимости, которые добавляется к стоимости объекта за счет его устранения).

Физический износ устранимый рассчитывается на основе стоимости расходов на проведение ремонтных работ по его устранению. Физический износ неустранимый рассчитывается на основе остаточной стоимости элементов собственности, расходы на исправление которых превышают величину добавления к стоимости имущества за счет их исправления.

На практике используются такие основные методы расчета физического износа объектов недвижимости:

• экспертный;

• стоимостный;

• нормативный (бухгалтерский).

Использование экспертного метода оценки износа предусматривает, то, что эксперт осматривает каждый элемент здания и на основе результатов осмотра определяет процент износа и его стоимостную величину по каждым элементам.

Стоимостной метод расчета используется для расчета физического износа долгосрочных элементов зданий и сооружений (фундамента, стен, перекрытий и заключается в определении расходов на воссоздание этих элементов зданий).

Нормативный (бухгалтерский) метод определения физического износа зданий предусматривает использование действующих на момент оценки норм амортизационных отчислений на полное возобновление основных фондов.

Функциональный износ - потеря стоимости объекта недвижимости, связанная с его несоответствием современным стандартам с точки зрения функциональной полезности (устаревшая архитектура, нерациональность планирования, инженерного обеспечения и т. др.).

Формой функционального износа является технологическая устарелость, под которой понимают потерю стоимости объекта, вызванную изменениями в технологии, из-за чего объект становится более дорогим в эксплуатации.

Функциональный износ вызывается, как правило, недостатками, которые требуют создания дополнительных элементов в существующем объекте недвижимости, замены или модернизации отдельных элементов недвижимого имущества, наличием «улучшений» (элементов, которые требуют ликвидации).

Функциональный износ, так же, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести возобновление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и др. Критерием устранимости износа является сравнение величины расходов на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент ее оценки с обновленными элементами и ее же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

Нустранимый функциональный износ означает уменьшение стоимости здания под воздействием факторов, связанных как с избытком, так и с браком качественных характеристик здания. Например, на арендном рынке больший спрос имеют двухкомнатные квартиры в сравнении с однокомнатными. Величину данного вида сноса рассчитывают как величину потерь арендной платы от предоставления в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний износ (экономическая устарелость) - потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная внешними факторами, например, сокращением деловой активности в районе размещения объекта, действиями местной администрации в направлении усиления налогового давления, изменениями на рынке занятости, неудобным расположением относительно транспортных магистралей, коммунальных служб, объектов торговли и т.п.

Способом измерения внешнего износа является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сравнимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего влияния, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего износа объекта оценки.

Иным способом измерения внешнего износа является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, на один из которых осуществляется негативное влияние. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину внешнего износа.

Для определения величины совокупного износа в оценочной практике используют следующие методы:

• метод «срока жизни»;

• метод разбивки.

Сущность метода «срока жизни» заключается в предположении, что потери стоимости объекта за счет физических разрушений, функциональной устарелости и разных внешних факторов пропорциональные его возрасту. В этой связи в оценочной практике принято выделять:

• срок физической жизни объекта (СФЖ) - период времени, на протяжении которого объект собственности реально существует (от даты введения в эксплуатацию и к моменту его разрушения);

• срок экономической жизни объекта (СЕЖ)- период времени, на протяжении которого объект собственности добавляет стоимость к совокупной стоимости имущества, учитывая и получение прибыли от его использования (от даты введения в эксплуатацию и к тому моменту, когда улучшения перестают добавлять стоимость к совокупной стоимости имущества);

• эффективный возраст объекта (Веф .) - возраст «на сколько лет выглядит объект собственности» с учетом его технического состояния, внешнего вида, дизайна и экономических факторов, которые влияют на его стоимость;

• термин экономической жизни, которая осталась, (Сзал) - период времени от даты оценки до конца экономической жизни, то есть к дате, когда вклад объекта в совокупную стоимость становится равным нулю в результате старения).

С учетом перечисленных периодов в процессе эксплуатации объекта недвижимости процент совокупного износа в обновительной стоимости (С3% ) рассчитывается по формуле:

Дi+1

СЗ% = ——— * 100%,

СЕЖ

Метод разбивки при определении величины совокупного износа (СЗ) предусматривает отдельные расчеты по всем видам износа: физического (устранимого и неустранимого 3 физ ), функционального (устранимого и неустранимого, С функц), внешнего (С зовн ), и суммирование результатов:

С с = С физ + С функц + С зов .

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учета отличий между объектами-аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость последнего. Данный подход наиболее эффективен в условиях развитого рынка недвижимости, потому что он базируется на факте наличия полной и достоверной информации о технических характеристиках и ценах продаж аналогичных объектов.

Сравнительный подход представлен двумя основными методами:

• сравнение продаж;

• валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние несколько месяцев. Основным принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, в соответствии с которым при условиях наличия на рынке нескольких похожих объектов недвижимости рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Метод сравнения продаж включает такие этапы:

1. изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки; выявление объектов недвижимости, наиболее сравнимых с оцениваемым, которые были проданы недавно (не меньше 3-5 сравнимых продаж), и сбор информации.

2. проверка информации о соглашениях. Этот этап допускает проверку таких данных: мотивация соглашения, степень информированности участников соглашения, типичность условий финансирования, достаточность времени экспозиции объекта, наличие специальных условий продажи;

3. сравнения каждого объекта-аналога с объектом оценки и внесения поправок в цены продаж сравнимых объектов.

Процесс такого сравнения включает два компонента:

• элементы сравнения;

• единицы сравнения.

В соответствии с классификацией Харрисона элементы сравнения - это:

• условия финансирования (размер платежей по процентам, срок кредита, величина и стоимость заложенного имущества);

• условия продажи (обстоятельства, по которым продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи и приобретения конкретного объекта недвижимости);

• рыночные условия (активность рынка, стадия жизненного цикла объекта и рыночного сегмента в целом);

• место расположения (район размещения (жилищный, деловой, промышленный и т. др.), экологическая привлекательность, степень развития транспортной инфраструктуры и коммуникаций);

• физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, функциональная пригодность);

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальному или действительному валовому доходу, который получен от эксплуатации объекта недвижимости.

НДС

ВРМ = ———,

Ц анал

где ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Ц анал - цена продажи аналога.

Применение метода осуществляется в такой последовательности:

1. Подсчитывается рыночный рентный доход от объекта недвижимости, который оценивается.

2. Рассчитывается валовой рентный мультипликатор для объектов-аналогов.

3. Рассчитывается вероятная стоимость объекта оценки по формуле:

ВОН = ПВДОН * ВРМ,

где ПВДОН - потенциальный валовой доход объекта недвижимости, который оценивается.

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на отличия между объектом оценки и сравнимыми объектами, потому что в основу его расчета положены фактические арендные, платежи и продажные цены, в которых уже учтены такие отличия.

1 2 3 4 5 Наверх ↑