Лекция 3. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ

1 2 3 4 5

ПЛАН

Особенности потенциала предприятия как объекта оценки

Понятие стоимости и ее модификации

Принципы оценки потенциала предприятия

Характеристика методического инструментария оценки стоимости потенциала предприятия

Классификационная характеристика информации, необходимой в оценке потенциала предприятия

1. В связи с тем, что уровень реализации текущих и потенциальных возможностей непосредственно влияет на достижение оперативных, тактических и стратегических целей деятельности предприятия, возникает объективная необходимость в его определении, определении его качества, то есть оценке потенциала предприятия.

Причем, основной характеристикой потенциала в процессе такой оценки должна быть его ценность для достижения отмеченных целей, которая может быть определена с помощью относительных или стоимостных показателей.

Анализ экономической литературы свидетельствует о том, что публикации по проблемам определения относительной ценности потенциала имеют дискуссионный характер, инструментарий такой оценки зависит от авторских концепций, констатирует текущие факты без учета развития потенциала и направленный в большинстве работ на оценку отдельных его элементов

Из этих позиций, концепция стоимостной оценки представляется наиболее универсальной и методически обоснованной, потому что учитывает все необходимые требования к потенциалу как объекту оценки, а именно:

1) комплексность, которая оказывается в совокупности взаимозависимых элементов и синергичного эффекта от их взаимодействия;

2) текущие и будущие результаты, связанные с его реализацией;

3) текущее состояние и перспективы развития внешней среды.

Исходной предпосылкой стоимостной оценки является то, что предприятие как объект, который характеризуется определенным уровнем потенциала, может быть источником дохода и объектом рыночного соглашения, то есть владелец предприятия имеет право продать его, заложить, застраховать и т.п. Таким образом, предприятие выступает товаром со всеми характерными для него свойствами:

• полезностью для покупателя, которая оказывается в пользовании и отвечает удовлетворению потребности в получении доходов. Если потенциал предприятия не составляет ценности и, следовательно, предприятие не приносит доход владельцу, оно теряет для него свою полезность и подлежит продаже. В то же время, если кто-то другой видит новые способы его использования и реализации сформированного потенциала, то предприятие становится товаром;

• расходами на создание (формирование). Данное свойство означает, что получение дохода, воссоздания элементов потенциала или формирования альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными расходами.

Вместе с тем, предприятие как объект рыночных соглашений характеризуется и рядом специфических особенностей, среди которых можно выделить такие:

• во-первых, это товар инвестиционный, то есть товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Процессы осуществление расходов и получение доходов разъединены во времени, а размер последних неизвестен и имеет вероятностный характер. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше расходов на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность и потенциал его обесценивается. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить владелец, является верхней границей рыночной цены со стороны покупателя;

• во-вторых, предприятие является системой, но продаваться может как система в целом, так и отдельные ее подсистемы и элементы. В этом случае разрушается его связь с конкретной организационно-экономической формой, элементы потенциала предприятия становятся основой формирования другой, качественно новой системы. Фактически товаром становится не именно предприятие, а отдельные его составляющие;

• в-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри него самого, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе обусловливает неустойчивое положение предприятия, с другой стороны, неустойчивость самого предприятия вызывает последующее нарастание нестабильности и в самом обществе. Из этого выплывает еще одна особенность предприятия как объекта рыночных соглашений - потребность в регуляции купли-продажи.

В Украине рыночные соглашения с такого рода товарами стали возможны благодаря активизации оценочной деятельности в 1991-1992 годах, что было связано с переходом экономики страны в рыночные условия. Существенным импульсом ее развития появилось принятие в марте 1992 года Законов Украины «О приватизации имущества государственных предприятий» и «О приватизации небольших государственных предприятий (малую приватизацию)», а также других законодательных и нормативных документов, которые требовали оценки домов, сооружений, помещений, целостных имущественных комплексов небольших государственных предприятий, объектов незавершенного строительства и т.п.

Механизм процесса оценки, в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» от 12 июля 2001 года, регламентируется Национальным Стандартом № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» и включает следующие процедуры:

1. Подготовительный этап (ознакомление с объектом оценки, характерными условиями соглашения, для заключения которой осуществляется оценка, определение базы оценки, предоставления заказчику предложений по поводу существенных условий договора на проведение оценки).

2. Заключение договора на проведение оценки.

3. Ознакомление с объектом оценки, сбор и проработка исходных данных и другой информации, необходимой для проведения оценки.

4. Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав, анализ возможных ограничений и предостережений, которые могут сопровождать процедуру проведения оценки и использования ее результатов.

5. Выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур, которые наиболее полно отвечают цели оценки и избранной базе, определенным в договоре на проведение оценки, и их применения.

6. Согласование результатов оценки, полученных с применением разных методических подходов.

7. Составление отчета об оценке имущества и вывода о стоимости объекта оценки на дату оценки.

8. Доработка (актуализация) отчета и вывода о стоимости объекта оценки на новую дату (в случае необходимости).

Невзирая на то, что механизм процесса оценки имеет универсальный характер, цели, для которых осуществляется такая оценка могут существенно варьировать. Так вышеупомянутым Законом «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине», регламентируются обязательные случаи проведения стоимостной оценки:

• создание предприятий на базе государственного имущества или имущества, которые имеются в коммунальной собственности;

• реорганизации, банкротства, ликвидации государственных, коммунальных предприятий и предприятий с государственной частью имущества (частью коммунального имущества);

• выделение или определение части имущества в общем имуществе, в котором есть государственная часть (часть коммунального имущества);

• определение стоимости взносов участников и основателей хозяйственного общества, если к отмеченному обществу вносится имущество хозяйственных обществ с государственной частью (частью коммунального имущества), а также в случае выхода (исключение) участника или основателя из состава такого общества;

• приватизации и другого отчуждения в случаях, установленных законом, аренды, обмена, страхования государственного имущества, имущества, которое имеется в коммунальной собственности, а также возвращения этого имущества на основании решения суда;

• переоценки основных фондов для целей бухгалтерского учета;

• налогообложение имущества и определение размера государственной пошлины по закону;

• передачи имущества под залог;

• определение убытков или размера возмещения в случаях, установленных законом;

• в других случаях по решению суда или в связи с необходимостью защиты общественных интересов.

Кроме этих обязательных случаев, оценка может осуществляться также с целью:

• формирование уставного фонда хозяйственного общества (без паевого участия государства);

• разработки плана развития предприятия;

• оценки эффективности управления;

• выбора варианта распоряжения собственностью;

• обоснование цены купли-продажи предприятия или его части;

• проверки финансовой дееспособности заемщика;

• установление размера страхового взноса и страховых выплат;

• проверки обоснованности котировок ценных бумаг;

• проверки целесообразности инвестиционных вложений и др. Существование разнообразных целей оценки усиливает требования к обоснованности и достоверности величины стоимости, которая должна правильно отображать сферу использования результатов оценки.

2. Выбор величины стоимости, которая в наибольшей степени будет отвечать ценности объекта соглашения, предшествует процессу оценки предприятия и его потенциала.

В данном контексте стоимость - это денежный эквивалент ценности объекта, который покупатель готов обменять на право собственности на этот объект. Причем стоит разграничивать понятие стоимость и цена, поскольку первая - это ожидаемая цена как результат проявления конкретных условий, а другая отображает факт расходов, которые состоялись, при покупке аналогичных объектов по прошлым соглашениям.

Поскольку представление о ценности объекта зависит от конкретных интересов покупателя, то оценщику приходится определять разные виды стоимости.

В Международных стандартах оценки (МСО-2003) «Общие понятия и принципы оценки», «Нормах профессиональной оценочной деятельности оценщика» Украины, Национальном стандарте № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав» Украины, многочисленной учебно-методической литературе. Чаще всего встречаются виды стоимости, классифицированные по таким признакам:

• по степени рыночности;

• по целям оценки;

• по характеру аналога;

• по принципам бухгалтерского учета;

• в зависимости от перспектив развития предприятия.

По степени рыночности различают рыночную и нерыночную (отличную от рыночной) стоимость.

Понятие рыночной стоимости трактуется по-разному, но основная идея вложена в Международных стандартах оценки (МСО), принятых 39 странами мира, которые в редакции 2003 года звучит так:

«Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предусматривается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческого соглашения между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, рассудительно и без принуждения». (Стандарт 1 п. 3 Определения).

Каждый элемент определения имеет свое концептуальное основание:

«... расчетная величина ...» - наиболее вероятная цена, выраженная в денежном эквиваленте, которая реально может быть получена на рынке, то есть наивысшая из реально возможных для продавца самая низкая из реально возможных для покупателя цена;

«... предусматривается переход имущества ...» - подчеркивает, что это самое расчетная величина цены по ожиданиям рынка на дату оценки, по которой и может состояться соглашение;

«... на дату оценки ...» - выражает привязку расчетной рыночной стоимости по времени к конкретной дате, потому что рыночные условия для другого момента времени могут измениться и вычисленное значение стоимости окажется ошибочным или некорректным;

«... между добровольным покупателем ...» - означает, что покупателя ни кто и ничто не принуждает к заключению этого соглашения, и он будет действовать в соответствии с реалиями и ожиданиями современного состояния рынка, то есть, не будет платить за объект цену больше, чем диктует ему рынок;

«... между добровольным продавцом...» - означает, что продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга, но не склонный настаивать на цене, если она не считается умной на текущем рынке;

«... в результате коммерческого соглашения ...» - означает, что между сторонами нет никаких особенных специфических взаимоотношений (в частности, арендодателя и арендатора) и стороны действуют независимо, каждая в своих интересах;

«... после адекватного маркетинга ...» - означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже должным образом, а длительность маркетинга должна быть достаточной, чтобы привлечь внимание адекватного количества покупателей;

«... каждая из сторон действовала компетентно, рассудительно ...» - означает, что добровольный покупатель и добровольный продавец достаточно информированы о сущности и характеристиках имущества, которое продается, его существующее использование и возможное потенциальное применение, а также состояние рынка на дату оценки;

«... и без принуждения...» - означает, что каждая из сторон заинтересована в осуществлении соглашения, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.

Украина полностью приняла эти Международные стандарты и в своем Национальном стандарте № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины от 10.09.2003 г. № 1440, почти адекватно определила понятие рыночной стоимости: «Рыночная стоимость - стоимость, по которой возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения».

В данном определении срок «отчуждения объекта» аналогичный «переходу имущества из рук в руки» в определении МСО; «подобное имущество» - имущество, которое по своими характеристикам и (или) свойствам подобное объекту оценки и имеет такую же инвестиционную привлекательность; другие элементы определения концептуально не отличаются от определения МСО.

В некоторых случаях рыночная стоимость может быть негативной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма расходов на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически благоприятных объектов.

В том случае, - когда не выполняется хотя бы одно из условий для определения рыночной стоимости, базой оценки выступают нерыночные виды стоимости, к которым, соответственно с Национальным Стандартом № 1, принадлежат: стоимость замещения, стоимость воссоздания, остаточная стоимость замещения (воссоздание), стоимость в использовании, потребительская стоимость, стоимость ликвидации, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость и другие виды, которые классифицируются по выделенными выше признаками.

По целям оценки различают потребительскую, инвестиционную, специальную, страховую, залоговую, облагаемую налогом, утилизационную стоимость.

Потребительская стоимость (аналогичная понятиям внутренняя, фундаментальная стоимость) - эквивалент ценности, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя, без учета наиболее эффективного использования этой собственности или денежной суммы, что могла бы быть полученной от ее продажи. Данный вид стоимости принадлежит к нерыночным, потому что ценность (полезность) объекта для конкретного владельца может существенно отличаться от его ценности с точки зрения рынка или конкретной отрасли. Этот вид стоимости носит субъективный характер и чаще всего отображает намерения владельца или арендатора, не связанные с куплей-продажей объекта, предоставлением в аренду и другими подобными операциями.

Потребительская стоимость объекта лишь случайно может совпасть с рыночной стоимостью. Потребительская стоимость предприятия, например, будет выше его рыночной стоимости, если оно действует с большей полезностью и выгодой, чем типичный производитель аналогичных товаров и услуг; и наоборот, потребительская стоимость предприятия может быть ниже рыночной, если предприятие работает неэффективно. Определению потребительской стоимости должен предшествовать глубокий и всесторонний анализ результатов хозяйственно-финансовой деятельности объекта, на основании которого можно реально оценить данный вид стоимости объекта.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость. Инвестиционная стоимость - стоимость, определенная с учетом конкретных условий, требований и целей инвестирования в объект оценки. Фактически данная стоимость выражает индивидуальные (субъективные) преимущества инвестора

Качественное расхождение между рыночной и инвестиционной стоимостью заключается в том, что при определении первой оценщик должен опираться на типичное представление потенциальных (гипотетических) инвесторов, а при определении второй необходимо опираться на инвестиционные критерии конкретного инвестора или группы инвесторов.

Основными причинами, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной, могут быть расхождения: в оценке будущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в условиях налогообложения; в сочетаемости с другими объектами, которые принадлежат владельцу или контролируются им.

Специальная стоимость - сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особенной заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки.

Страховая стоимость - стоимость собственности для определения суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов.

Облагаемая налогом стоимость - стоимость имущества, которая рассчитывается на базе определений, которые содержатся в соответствующих нормативных документах, относяшихся к налогообложению собственности.

Залоговая стоимость - стоимость активов, которую кредитное учреждение или другая организация, которая занимается финансированием на основе обеспечения определенным имуществом, надеется получить от их продажи на рынке при условиях неплатежеспособности получателя ссуды или невыполнения им других долговых обязательств.

Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка) не при существующем использовании объекта, а определенная как совокупная стоимость материалов, из которых состоит этот объект, без дополнительного ремонта. Утилизационная стоимость является, как правило, отображением текущей цены, которую реально можно получить за объект при условиях его распродажи «на запчасти», допуская при этом, что проданное имущество может быть перестроено, преобразовано для нового использования или быть источником запасных частей для других объектов, срок службы которых еще не закончился. Кроме того, утилизационной есть стоимость утиля или стоимость сырья для вторичной переработки.

В зависимости от характера аналога различают стоимость воссоздания и стоимость замещения.

Стоимость воссоздания - это определенная на дату оценки текущая (то есть приведенная в соответствие с ценами на дату оценки путем дисконтирования или использования фактических цен) стоимость расходов на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки.

Стоимость замещения - определенная на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) нового объекта, подобного к объекту оценки, который может быть ему равноценной заменой.

По принципам бухгалтерского учета различают балансовую, остаточную и справедливую стоимость. Балансовая стоимость - расходы на строительство или приобретение объекта собственности, отображенные в бухгалтерском балансе. Балансовая стоимость бывает первобытной и обновительной. Первобытная стоимость - это историческая стоимость объекта на момент введения в эксплуатацию.

Обновительная стоимость - стоимость воссоздания ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов.

Остаточная стоимость - балансовая стоимость объекта собственности за исключением всех видов сноса.

Понятие справедливой стоимости в отечественной практике появилось в связи со вступлением в действие с 01.01.2000 года Закона Украины «О бухгалтерском учете и отчетности в Украине» от 16.07.99 года № 996-ХИХ и введением Национальных положений (Стандартов) бухгалтерского учета (дальше П(с) БУ).

Согласно П(с) БУ, справедливая стоимость - это сумма, по которой может быть осуществлен обмен актива, или оплата обязательств в результате операций между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами.

В настоящее время в соответствии с требованиями стандартов составления финансовой отчетности необходимо определять справедливую стоимость основных средств (П(с) БУ7), невещественных активов (П(с) БУ8) и запасов (П(с) БУ9) для получения достоверной и объективной информации в процессе их оценки и переоценки.

Справедливая стоимость в зависимости от объектов ее определения, как правило, может равняться рыночной стоимости (если она удовлетворяет требованиям определения рыночной стоимости и может быть определена в порядке, установленном Национальными стандартами), остаточной стоимости замещения (воссоздание) (если речь идет об оценке специализированного имущества, имущества специального назначения или специальной конструкции)

В зависимости от перспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия - это стоимость предприятия, которое сформировалось, как единственное целое при условиях его последующего использования специфически запланированным или существующим способом. В этом понимании стоимость действующего предприятия, определенная с целью текущего управления, эквивалента существующему в практике учету и оценки понятию «стоимость в использовании».

Вместе с тем стоимость в использовании носит субъективный характер и отбивает намерения владельца, арендатора, не связанные с куплей-продажей объекта, предоставлением его в субаренду и т.п. Стоимость в использовании основывается на эффективности использовании объекта в форме дохода, полезности и приближается к рыночной стоимости в меру увеличения покупателей, которые желают приобрести подобный объект. К стоимости в использовании относят инвестиционную, балансовую, облагаемую налогом стоимости.

Стоимость действующего предприятия, определенная с целью купли-продажи, но при условии продолжения существующего бизнеса, эквивалентная понятию «стоимость в обмене», что носит объективный характер и применяется для проведения операций, которые предусматривают отчуждение собственности. К стоимости в обмене относят рыночную, специальную, страховую, залоговую и другие виды стоимости.

Оценка действующего предприятия предусматривает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше алгебраической суммы стоимостей отдельных элементов. Если же предусматривается закрытие предприятия и распродажа отдельных активов бизнеса, то важно определить его ликвидационную стоимость.

Ликвидационная стоимость - стоимость, которая может быть получена при условиях продажи объекта оценки в срок, что является значительно короче от срока экспозиции подобного имущества, на протяжении которого оно может быть продано по цене, которая равняется рыночной стоимости (имеет место, как правило, при банкротстве и открытой продаже на аукционе).

3. В основе теории оценки лежит ряд принципов, которые являются основными в процессе выполнения оценочных процедур.

В Международных и Национальных стандартах оценки, специальной литературе из оценочной деятельности принято выделять три группы взаимозависимых принципов оценки:

1) основанные на представлениях владельца;

2) связанные с эксплуатацией собственности;

3) обусловленные действием рыночной среды.

Группа принципов, связанных с представлением владельца об имуществе, включает:

• принцип полезности. Объект собственности имеет стоимость только при условиях его полезности для потенциального владельца или пользователя.

Под полезностью в данном случае понимают способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и на протяжении данного периода времени;

• принцип замещения. Все объекты собственности, невзирая на их разнообразность, являются сравненными с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или генерировать ему доход. Поэтому за приобретение объекта не платится сумма, большая от минимальной цены объекта такой же полезности, который продается на рынке.

Принцип замещения дает возможность установить верхнюю границу стоимости оцениваемого имущества;

• принцип ожидания предусматривает, что стоимость объекта оценки определяется размером экономических выгод, которые ожидаются от владения, пользования, распоряжение им. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, поскольку ожидает от объекта собственности получения потока доходов в будущем.

Таким образом, ожидание - установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Группа принципов, связанных с эксплуатацией имущества, складывается из:

• принципа факторов производства. Объект собственности является экономической системой, прибыльность которой определяется четырьмя факторами производства: управлением, трудом, капиталом и землей. Поэтому для оценки объекта собственности нужно знать частицу (взнос) каждого фактора в формировании дохода всей системы;

• принципа остаточной производительности. Каждый из рассмотренных выше факторов должен быть оплаченный (компенсированный) из чистого дохода, который создается благодаря использованию объекта собственности.

Таблица Факторы производства и их компенсация

№ з/п	Наименование фактора	Компенсация
1	Труд	Заработная плата
2	Капитал	Прибыль
3	Управление	Прибыль, заработная плата менеджеров
4	Земля	Рента (налоги, арендная плата)

Поскольку земля физически неподвижна, то труд, капитал и менеджмент должны быть вовлеченными в нее. Это означает, что сначала должны быть компенсированы «привлеченные» факторы, а затем остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента. Таким образом, остаточная производительность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как компенсируется привлечение менеджмента, труда и капитала;

• принципа взноса. Взнос фактора - это часть стоимости, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта оценки в результате наличия или отсутствия какого-нибудь фактора. Некоторые факторы увеличивают стоимость имущественного комплекса предприятия на величину, больше связанных с их привлечением расходов, а некоторые уменьшают. Например, ремонт административного помещения повышает его стоимость, если он сделан соответственно с существующими рыночными требованиями, и не добавляет к совокупной стоимости, если используемые материалы функционально устарели.

Таким образом, какие-нибудь дополнительные элементы к объекту оценки целесообразны только при условиях, когда получаемый прирост стоимости объекта превышает расходы на приобретение этих элементов.

Принцип взноса в теории оценки означает, что включение какого-нибудь дополнительного актива в состав имущественного комплекса предприятия эффективно в том случае, если за счет этого происходит повышение рыночной стоимости имущественного комплекса на величину, которая превышает расходы на приобретение данного актива. Для оценки предприятия необходимо знать взнос каждого фактора производства в формирование дохода предприятия;

• принципа сбалансированности (пропорциональности). Какому-нибудь объекту оценки отвечают оптимальные суммы факторов производства, при взаимодействии которых достигается максимальная стоимость этого объекта (точка равновесия факторов). Диспропорции возникают тогда, когда объект оценки характеризуется недостаточными усовершенствованиями или переоснащенный в соответствии с условиями и характером деятельности.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, включает:

- принцип спроса и предложений (соответствия) - отображает соотношение предложения и спроса на подобное имущество. В соответствии с этим принципом во время проведения оценки учитываются рыночные колебания цен на подобное имущество и другие факторы, которые могут привести к изменениям в соотношении предложений и спроса на подобное имущество. Если объект оценки не отвечает рыночным стандартам по техническим, технологическим уровням, уровням доходности или другими требованиям, которые выдвигаются к подобному имуществу при современных условиях

в данной местности, то его цена будет ниже среднерыночного значения;

- принцип конкуренции - означает, что когда прибыль на рынке аналогичных объектов собственности превышает уровень, необходимый для компенсации факторов производства, привлекательность такого рынка растет, заостряется конкуренция и, в свою очередь, снижается средний уровень чистых доходов;

- принцип изменения стоимости - означает, что стоимость объекта оценки, как правило, изменяется под воздействием внутренних и внешних факторов, которые повышают или снижают степень полезности такого объекта. Например, развитие транспортной инфраструктуры повышает стоимость имущественных комплексов предприятий, расположенных в данной территориальной зоне; освобождение высококвалифицированных специалистов, которые способны инновационно мыслить, сокращает интеллектуальный потенциал предприятия как объекта оценки и уменьшает его стоимость.

Обобщающим для всех групп принципов, рассмотренных выше, есть принцип наиболее эффективного использования, который заключается в учете - зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимают такое использование имущества, которое обеспечивает создание максимальной стоимости объекта оценки. При этом изучаются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.

4. Оценка стоимости потенциала предприятия непосредственно связана с теорией изменения стоимости денег во времени, потому что:

• во-первых, существует определенный часовой интервал между моментом вложения средств в предприятие как объект оценки и моментом получения доходов от пользования им как товаром;

• во-вторых, существование такого часового интервала обусловливает необходимость учета как инфляционных ожиданий, так и риска неполучения прогнозируемых доходов.

Поэтому для нивелировки влияния фактора времени и обеспечения сравнимости стоимостных показателей, которые прогнозируются на разные моменты времени, в теории изменения стоимости денег применяется часовая оценка денежных потоков. Процедура проведения такой оценки основывается на определенных предположениях.

• денежный поток - это денежные суммы, которые возникают в определенной хронологической последовательности;

• денежный поток, в котором все суммы различаются за величиной, называют обычным денежным потоком;

• денежный поток, в котором все суммы равновеликие и возникают через одинаковые промежутки времени, называют аннуитетом;

• денежный поток может возникать в конце, в начале и в середине периода;

• доход, получаемый на инвестированный капитал, из хозяйственного оборота не изымается, а присоединяется к основному капиталу;

• часовая оценка денежных потоков учитывает риски, связанные с инвестированием;

• риск - это достоверность получения в будущем дохода, которая совпадает с прогнозной величиной;

• ставка дохода на инвестиции - это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

Часовая оценка денежных потоков предусматривает использование шести стандартных функций сложного процента, или шести функций денежной единицы.

1) будущая стоимость единицы (сложный процент);

2) текущая стоимость единицы (дисконтирование);

3) текущая стоимость аннуитета;

4) периодический взнос на погашение кредита;

5) будущая стоимость аннуитета;

6) периодический взнос в фонд накопления.

Для облегчения расчетов в процессе оценки денежных потоков с определенными характеристиками (процентная ставка и период начисления процентов) в оценочной практике применяют так называемые финансовые таблицы (дополнение 1)._

1. Будущая стоимость единицы (сложный процент).

Расчеты будущей стоимости осуществляются за формулой:

FV = PV*(1+r)ⁿ,

где FV - будущая стоимость;

PV - первичный взнос (текущая стоимость);

r - процентная ставка (ставка дисконта);

п - число периодов начисления процентов.

Множитель(1+r)ⁿ, называют фактором будущей стоимости или фактором накопления.

2 Текущая стоимость единицы (дисконтирование).

Текущая стоимость единицы является обратной величиной относительно будущей стоимости, поэтому процесс ее определения называют дисконтированием, а ее расчеты для суммы FV ведутся за формулой:

PV = FV/ (1+r)ⁿ,

Величину 1/(1+r) называют дисконтным множителем или фактором текущей стоимости. Его значение для разных r и п содержатся в кол. 3 финансовых таблиц дополнения 1.

Данная функция предоставляет возможность определить теперешнюю стоимость суммы, если известна ее будущая величина, период, за который эта сумма накоплена, и процента ставка. Графическая интерпретация функции дисконтирования приведена на рис.

3 Текущая стоимость аннуитета.

Поскольку аннуитет представляет собой особенный денежный поток, представленный одинаковыми суммами через одинаковые часовые интервалы, то относительно инвестора он может быть как исходным (например, осуществление периодических одинаковых платежей), так и входным денежным потоком (например, регулярные поступления фиксированных сумм арендной платы).

Кроме того, в зависимости от момента осуществления первого аннуитетного платежа различают обычный и авансовый аннуитет. Обычный аннуитет определяется как сумма равновеликих платежей, которые осуществляются в конце периода. Авансовый аннуитет имеет место при условиях часового совпадения первого платежа с депонированием основной суммы взноса.

Формула для расчета обычного аннуитету имеет вид:

РVА =A*(1-(1+r) -)ⁿ /r

где РVА - текущая стоимость аннуитета; А - платеж n-го периода.

Множитель (1-(1+r)-ⁿ) /r называют дисконтным множителем аннуитета, фактором текущей стоимости аннуитета или фактором Инвида. Его значение для разных г и п содержатся в кол. 4 финансовых таблиц дополнения.

5. К саморегулирующим организациям оценщиков в Украине относятся Украинское общество оценщиков и Украинский институт оценки, которые осуществляют полномочия по общественной регуляции оценочной деятельности, а именно:

• контроль за выполнением положений (национальных стандартов) оценки имущества и других нормативно-правовых актов по оценки имущества, обеспечением надлежащего качества оценки имущества, которая проводится оценщиками - ее членами;

• рецензирование отчета об оценке имущества, которая проводится оценщиками - членами саморегулирующей организации оценщиков;

• участие в разработке нормативно-правовых актов по оценки имущества;

• участие в профессиональной подготовке оценщиков;

• участие в составе Экзаменационной комиссии и Наблюдательного совета по оценочной деятельности при Фонде госимущества Украины;

• содействие развитию информационных технологий в оценке имущества, широкому информированию общества об особенностях ценообразования на имущество и имущественные права;

• установление других требований относительно добросовестного выполнения своими членами оценки имущества, обеспечение выполнения ими требований нормативно-правовых актов по оценке имущества.

На сегодняшний день в Украине процесс формирования нормативной базы оценки активно продолжается. Да, если еще несколько лет назад отечественные оценщики должны были пользоваться лишь Нормами профессиональной деятельности оценщика, которые были разработаны в 1995 г. специалистами Украинского общества оценщиков, а также опираться на Международные стандарты оценки имущества, Европейские стандарты оценки и методологические документы Фонда госимущества Украины, которые должны были использоваться для определения стоимости объектов приватизации, то современная нормативная база уже содержит более легитимные документы:

• Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» от 12 июля 2001 года, который определяет правовые принципы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственной и общественной регуляции, обеспечения создания системы независимой оценки имущества с целью защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношений в вопросах оценки имущества, имущественных прав и использования ее результатов;

• Национальный стандарт № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», который определяет базовые принципы и требования оценки какого-нибудь типа имущества, а также требования относительно порядка проведения оценки и правил составления отчетов об оценке;

• проект Национального стандарта №2 «Положения по оценке недвижимого имущества»;

• на стадии разработки находятся проекты национальных стандартов по оценке невещественных активов, оценки целостных имущественных комплексов, оценки финансовых интересов в виде частей в уставном фонде хозяйственных обществ, а также пакетов акций, оценки машин и оборудования;

• Методика оценки стоимости имущества во время приватизации, утвержденная Постановлением Кабинета Министров Украины от 12.10.2000 г. № 1554, которая базируется почти исключительно на рыночных принципах оценки имущества, устанавливает единственные подходы к оценке государственного и коммунального имущества во всех случаях его отчуждения, которые предусмотрены законодательством Украины;

• другие нормативно-правовые акты, которые разрабатываются с учетом требований положений (национальных стандартов) и утверждаются Кабинетом Министров Украины или Фондом государственного имущества Украины.

Следует отметить, что формирование отечественной нормативной базы оценки основывается на Международных стандартах оценки (МСО), которые содержат базовые определения, связанные с оценкой, и основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Необходимость издания таких международных стандартов была обусловлена ускоренными темпами глобализации инвестиционных рынков, с одной стороны, и предотвращением возникновения недоразумений через наличие разных точек зрения среди национальных организаций, которые занимаются оценочной деятельностью, с другой стороны.

При таких условиях в конце 1970 гг. члены технического комитета Королевского института чартерных сервейеров (КИЧС - RICS), то есть землемеров, которые имеют право проводить оценку в Великобритании, и представители оценочных организаций США начали диалог, который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА -ТІАVSС). В 1994 г. Комитет изменил свое название и сейчас известный как Международный комитет по стандартам оценки (МКСО), к основным заданиям которого принадлежат разработка и публикация Стандартов оценки для оценки имущества, содействия их принятию во всем мире, обеспечение гармонизации стандартов разных мировых государств.

История издания МСО в странах СНГ начинается с 1994 года и продолжается до настоящего времени. Последнее, шестое издание МСО русским языком имело место в 2003 году и стало завершением проекта Стандартов МКСО, задания которого заключались в подготовке набора всеобъемлющих и постоянных международных стандартов для облегчения осуществления международных соглашений, связанных с имуществом, а также в обеспечении финансовой стабильности как на уровне отдельных стран, так и на международном уровне.

Эволюция международных стандартов обусловлена постоянными изменениями внешней среды и необходимостью обеспечивать соответствие фундаментальных определений оценки современным динамическим условиям его развития.

Между тем, круг информации, которая используется в процессе оценочной деятельности, не ограничивается лишь нормативной базой оценки. Вся информация, которая может быть полезная во время определения стоимости объекта, классифицируется по таким основным признакам:

1) в зависимости от источников возникновения:

• внешняя информация характеризует общеэкономические, отраслевые, региональные условия функционирования объекта. Объем и состав такой информации различаются в зависимости от целей оценки.

Так для определения инвестиционной стоимости необходимо осуществить анализ макроэкономической ситуации и определить уровень активности инвестиционного рынка, инвестиционную привлекательность отрасли, условия отраслевой конкуренции и другие факторы с целью выявления их влияния на деятельность потенциального объекта инвестиций. Информацией такого рода являются данные об уровне инфляции, темпах экономического развития отрасли, государства, уровне политической стабильности, возможных рынках сбыта, стадии их жизненного цикла, рейтингах инвестиционной привлекательности предприятий отрасли, законодательные ограничения относительно входа на отраслевой рынок и т.п.

Определение стоимости активов с целью их переоценки не требует проведения глубокого макроэкономического анализа и прогнозирования макроэкономических показателей, но нуждается в более детальном изучении налогового законодательства и его влияния на финансовые результаты деятельности объекта.

Основными источниками внешней информации являются программы правительства, законодательство, данные Госкомстата, информационные отраслевые бюллетени, данные информационных служб, средства массовой информации, базы данных сети Internet, результаты маркетинговых исследований соответствующих отделов предприятия - объекта оценки и его бизнес-план, а также личные контакты оценщика;

• внутренняя информация характеризует непосредственно деятельность объекта и его внутренние бизнес-процессы. В состав такой информации входят ретроспективные данные об истории деятельности предприятия, общая стратегия его развития и ее составляющие, характеристика производственного, кадрового потенциала, деловая репутация, данные финансовой отчетности (баланса, отчета о финансовых результатах, отчета о движении денежных средств и других официальных формах бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия - объекта оценки). Источниками внутренней информации является бизнес-план предприятия, результаты опросов персонала и руководителей, данные функциональных подразделов, финансовая отчетность, а также внутренняя документация, что регламентирует порядок осуществления деятельности объектом;

2) по функциям управления:

• плановая информация - информация о параметрах деятельности объекта на будущий период;

• нормативно-справочная информация содержит разные нормативные и справочные данные, как правило, эта информация частично является внешней (касается общеотраслевых тенденций развития и государственной регуляции деятельности), частично - внутренней (ретроспективная аналитическая информация о параметрах деятельности, производственные нормы и нормативы и др.);

• учетная информация - это информация, которая характеризует деятельность предприятия за определенный период времени и фиксируется в финансовой и статистической отчетности; оперативная (текущая) информация - это информация, которая характеризует текущие внутренние бизнес-процессы в данный период времени;

3) по временным аспектам:

• ретроспективная (информация о прошлом состоянии объекта и внешней среды);

• текущая (информация о состоянии объекта и окружающей среды на момент оценки);

• прогнозная (информация о будущих ожиданиях тех или других параметров деятельности объекта и внешней среды).

Информация, что используется в процессе оценки, должна отвечать таким требованиям:

• релевантности - соответствия количества и качества информации требованиям, обусловленным целями проведения оценки;

• достаточности (полноты) - означает, что информация должна содержать минимальный, но достаточный для принятия правильного решения состав (набор показателей).

• комплексности - комплексный учет внешних и внутренних условий функционирования объекта;

• актуальности - определяется степенью сохранения ценности информации для принятия решений в момент ее использования и зависит от динамики изменения ее характеристик и интервала времени, которое прошло с момента возникновения данной информации;

• своевременности - означает поступление информации не позже предварительно назначенного момента времени, согласованного со временем решения поставленной задачи;

• точности - определяется степенью близости получаемой информации к реальному состоянию объекта, процесса, явления и т. п.;

• достоверности - определяется свойством информации отображать реально существующие объекты с необходимой точностью.

1 2 3 4 5 Наверх ↑