2. Порядок укладення договору оренди.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" регламентує процедуру укладення до говору оренди. Відповідно до цього законодавчого акту фізичні та юридичні особи, які бажають укласти догові І оренди майна підприємств, надсилають заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що ви значається Фондом державного майна Украши, відповідном орендодавцеві. У разі надходження до орендодавця заяви щодо оренди нерухомого майна, що перебуває у державній власності, або підприємства, заснованого на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, орендодавець у п'ятиденний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту до­говору та інших матеріалів органу, уповноваженому управлять відповідним майном.

Якщо підприємство, його структурний під­розділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище н; ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показ­ники, визначені законодавством, — орендодавець надсилає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також до органу Антимонопольного комітету Украши.

Орган, уповноважений управляти відповідним майном державної власності, та орган Антимонопольного комітету Укрїнии розглядають надіслані орендодавцем копії документів і протягом п'ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) щодо можливості оренди та умов договору оренди. У разі неодер­жання орендодавцем висновків у встановлений термін укла­дення договору оренди вважається погодженим із зазначени­ми органами.

Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укла­денні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Закон "Про оренду державного та комунального майна" містить примірний перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це, зокрема:

• прийняття рішення компетентним органом про привати­зацію цих об'єктів;

• включення об'єкту до переліку підприємств, що потребу­ють залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

• відсутність згоди органу Антимонопольного комітету Ук­раши на оренду;

• відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного під­розділу;

У випадку відмови в укладенні договору оренди, а також не­одержання відповіді у встановлений термін зацікавлені особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи господарського суду.

Важливе значення при укладенні договору оренди мають умови оренди. Відповідно до ст. 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є:

· об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629. Зазначена Методика передбачає особли­вості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов'язковим є проведення повної інвента­ризації відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а та­кож майна державних підприємств та організацій,

· термін, на який укладається договір оренди, що визна­чається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені дого­вором. Після закінчення терміну договору оренди орен­дар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продов­ження договору оренди на новий термін;

· розмір плати за оренду. Річна орендна плата не може перевищувати п'яти відсотків вартості орендованого майна. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду дер­жавного майна затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі, проте зазначена Методика рекомендує в договорі оренди майнового комплексу державного підприєм­ства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в п'ятиденний термін від да­ти, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал — в десятиденний термін від дати, встановленої для подання річного бух­галтерського звіту (балансу).

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльно орендаря за згодою сторін вона може встановлюватис; натуральній або грошово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сто рін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни її тарифів та в інших випадках, передбачених законодав ми актами України. Орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо з не лежних від нього обставин змінилися передбачені де вором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди;

Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаютьсяся у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власні на майно, придбане орендарем за рахунок амор заційних відрахувань, належить власнику орендован майна, якщо інше не передбачено договором оренди

У разі розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії та відмови від його продовження або банкрутстві орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавий об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі орел Якщо орендар допустив погіршення стану орендован майна або його загибель, він повинен відшкодув орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршеї або загибель майна сталися не з його вини.

К випадку поліпшення орендарем стану орендованого майна орендодавець бов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість покращень стану орендованого майна, зроблених орендарем без зго­ди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

При виконанні договору оренди орендодавець зобов'язаний:

· передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання орендар має право вимагати від орендодав­ця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитись від договору і ви­магати відшкодування збитків, завданих йому невико­нанням договору оренди;

· проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

Орендар зобов'язаний:

· використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкод­женню, псуванню;

· вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі. Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'язки сторін:

Відповідальність сторін за невиконання обов'язків за до­говором оренди, в тому числі за зміну або розірвання до­говору в односторонньому порядку, встановлена законо­давчими актами України, а також конкретними укладе- ними договорами оренди.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії догово­ру і у випадках, коли після його укладення законодавство,! встановлено правила, які погіршують становище орендаря.